Pour déterminer le taux de rentabilité d’un investissement locatif, les futurs loyers à percevoir entrent généralement en ligne de compte. Cependant, une fois le bien immobilier acquis et mis en location, il peut arriver que les preneurs se révèlent insolvables. Pour s’épargner les frais d’une procédure judiciaire de résiliation de bail et d’expulsion, une démarche qui peut mettre du temps à aboutir, les propriétaires disposent de diverses solutions. L’une d’entre elles consiste à souscrire une assurance loyers impayés afin de se protéger contre tout défaut de paiement.
Une garantie loyers impayés : qu’est-ce que cela implique ?
L’assurance loyers impayés ou assurance GLI (Garantie Loyers Impayés) est une garantie qui met le propriétaire à l’abri des risques inhérents à la mise en location de son bien immobilier. Outre la protection contre l’incapacité d’un locataire à payer ses mensualités, la compagnie d’assurances indemnise également le bailleur en cas de dégradations matérielles du logement.
D’autres services peuvent aussi être inclus dans le contrat selon les besoins du souscripteur. C’est notamment le cas de la protection juridique qui couvre les frais liés à une éventuelle procédure litigieuse contre le locataire insolvable. Cela prend en compte les différentes dépenses pour faire intervenir un huissier de justice, pour engager un avocat, etc. Il y a aussi les pertes de loyers dues à une vacance locative, au décès ou au départ prématuré d’un preneur avant la date d’expiration du bail.
Toutes ces occurrences font partie des garanties optionnelles pouvant être souscrite dans le cadre de cette assurance. Bien entendu, celles-ci vont avoir un impact sur la prime à verser à l’assureur. C’est pour cela qu’il est conseillé aux propriétaires de bien identifier leurs besoins afin d’être parfaitement couvert, tout en écartant les garanties superflues. Certains prestataires de services d’assurance logement prévoient un délai de carence pendant lequel l’assuré ne sera pas protégé. À cela peut être ajouté un délai de franchise au cours duquel aucun dédommagement ne sera versé après un défaut de paiement. Il sera donc important de tenir compte de tous ces paramètres au moment de souscrire votre assurance pour loyers impayés.
Assurance loyers impayés : deux modes de souscription au choix
La première question à laquelle le bailleur souhaitant contracter une assurance pour loyers impayés doit répondre est celle liée au mode de souscription. À cet effet, il faut noter que deux choix s’offrent généralement aux assurés. Ceux-ci peuvent notamment souscrire au service seul, c’est-à-dire en tant que client indépendant ou se faire représenter par une agence de gestion immobilière.
La souscription en tant que particulier
Lorsque vous décidez de souscrire seul au contrat d’assurance, cela présente de nombreux inconvénients dont le premier concerne le tarif du service qui est plus élevé. L’autre problème qui se pose le plus souvent est relatif à la procédure de suivi des impayés, laquelle est capitale pour profiter d’une bonne indemnisation. En effet, les compagnies d’assurances exigent que la gestion locative soit parfaitement encadrée afin de limiter au maximum les déconvenues.
Cela suppose des contrats de location bien rédigés et l’établissement d’un dossier de solvabilité pour les différents locataires. La démarche adoptée en cas de défaillance financière d’un preneur (relances) et/ou les dispositions légales prises (clause résolutoire, procédure contentieuse, etc.) sont également étudiées par les assureurs. Naturellement, le souscripteur indépendant doit se conformer à toutes ces exigences afin d’éviter que son contrat ne finisse par être classé en déchéance de garantie.
La souscription par le biais d’une agence
Souscrire à une assurance loyers impayés proposée en agence est beaucoup plus avantageux. D’abord, le coût du service est moins élevé parce que le nombre de contrats négociés par ces professionnels de l’immobilier auprès des compagnies d’assurance est plus important. Mieux, en cas de problèmes avec un locataire, de quelque nature que ce soit, l’entreprise de gestion locative endossera entièrement la responsabilité vis-à-vis de vous.
Cela est dû au fait que c’est cette dernière qui se charge de vérifier la solvabilité des preneurs et de relancer ceux-ci s’ils s’avèrent être de mauvais payeurs. De cette manière, au cas où votre dossier de demande d’indemnisation serait rejeté pour déchéance de garanties, votre agence immobilière se retrouvera dans l’obligation de vous dédommager.
Quel est le meilleur contrat d’assurance loyers impayés ?
Comme évoqué précédemment, la meilleure assurance contre défaut de paiement à choisir est celle dont les garanties répondent amplement à vos besoins et ce, à un tarif compétitif. Le prix de la prestation est donc un paramètre clé à considérer pendant la phase de sélection de votre assureur. À cet effet, vous pouvez recourir à un comparateur en ligne pour trouver les meilleures propositions du marché.
Il faut savoir que généralement, le montant de la prime à verser à la compagnie est fixé en fonction du coût du loyer à assurer. Aussi, existe-t-il des conditions que le logement lui-même doit satisfaire pour pouvoir bénéficier d’une couverture pour loyers impayés. En effet, celui-ci doit impérativement être le lieu de résidence principal du locataire. Par ailleurs, il ne doit pas faire l’objet de bail saisonnier (loué seulement pendant les vacances) ou être considéré comme un logement de fonction.
Enfin, avant de choisir votre assurance, pensez à vérifier le montant maximal du loyer que l’assureur peut garantir. Le plus souvent, il est plafonné à 2 500 euros par mois. Cette somme n’est pas à confondre avec le plafond d’indemnisation. Celui-ci correspond à la somme maximale que votre compagnie d’assurances peut vous verser comme compensation en cas d’impayés.
En complément de votre garantie loyers impayés, il est obligatoire de souscrire à une assurance propriétaires non occupant.
