Dans un contexte où la recherche de rentabilité et d’optimisation fiscale est plus que jamais d’actualité, la Société Civile Immobilière (SCI) se présente comme une solution de choix pour les propriétaires immobiliers. Bien que la majorité des SCI soient soumises à l’impôt sur le revenu, de plus en plus d’investisseurs se tournent vers la SCI à l’impôt sur les sociétés (IS).
Pourquoi choisir une SCI soumise à l’IS ?
La principale motivation derrière le choix d’une SCI à l’IS réside dans son régime fiscal avantageux. Le taux d’imposition attractif est fixé à 15 % jusqu’à 42 500 euros de bénéfices imposables annuels, puis passe à 25 % au-delà. Ce mécanisme permet de réaliser des économies substantielles sur la taxation des bénéfices comparé à l’impôt sur le revenu. Ce régime autorise la déduction de certaines charges. Les frais d’agence immobilière payés lors de l’acquisition ainsi que les honoraires de notaire peuvent être déduits du bénéfice imposable, réduisant ainsi la base taxable.
Mais ce qu’il faut savoir sur la société civile immobilière (SCI) à l’IS, c’est que contrairement à une SCI classique, elle n’exige pas la transparence fiscale. Cela signifie que les associés ne sont pas tenus de déclarer individuellement les revenus perçus par la SCI dans leur déclaration personnelle.
Cette absence de transparence peut faciliter la gestion administrative en centralisant la fiscalité au niveau de la société elle-même.Cela implique également que les bénéfices réalisés restent dans la SCI et ne peuvent pas être distribués aux associés sans subir une double imposition.
Comment votre SCI peut bénéficier de l’IS ?
Pour qu’une SCI soit soumise à l’IS, il est indispensable que cette option soit formellement exercée auprès de l’administration fiscale avant la fin du troisième mois de l’exercice au titre duquel elle souhaite être assujettie. Par exemple, une SCI clôturant son exercice le 31 décembre doit notifier son option à l’IS avant le 31 mars de l’année suivante.
Ce changement de régime est assimilé à une cessation d’entreprise par l’administration fiscale. Cela induit l’imposition immédiate des bénéfices réalisés depuis la fin du dernier exercice taxé, ainsi que sur les plus-values et moins-values constatées sur les éléments de l’actif immobilisé.
Une SCI à l’IS doit respecter un ensemble de règles comptables strictes. Elle est tenue de tenir une comptabilité d’engagement, conformément au plan comptable général. Ceci inclut la production de plusieurs documents financiers tels qu’un bilan comptable, un compte de résultat détaillé et une annexe comptable avec des informations supplémentaires.
Lorsque la SCI ne franchit pas deux des trois seuils suivants : 6 millions d’euros de total bilan, 12 millions d’euros de chiffre d’affaires ou 50 salariés, elle peut présenter des comptes simplifiés.
| Seuil | Critère |
|---|---|
| 1 | Total bilan > 6 millions d’euros |
| 2 | Chiffre d’affaires > 12 millions d’euros |
| 3 | Nombre de salariés > 50 |
Risques et sanctions en cas de contrôle fiscal
Une SCI à l’IS peut faire l’objet d’un contrôle fiscal où ses éléments comptables devront être communiqués. En cas d’opposition à ce contrôle, les sanctions peuvent être lourdes. Une amende pénale de 25 000 euros peut être appliquée pour entrave aux fonctions des agents des impôts, et une majoration de 100 % des sommes dues peut également être infligée.
L’opposition pourrait être caractérisée par diverses actions comme ne pas répondre aux demandes de l’administration fiscale ou éviter les rendez-vous fixés. Se montrer disponible pour recevoir les courriers de l’administration, même en cas d’absence, est donc nécessaire pour éviter une telle qualification.
