Être en indivision signifie que plusieurs personnes sont propriétaires collectivement d’un ou de plusieurs biens. Tous les « indivisaires » ont les mêmes droits et les mêmes obligations sur ce patrimoine jusqu’au partage. La réforme des successions, intervenue en juin 2006, en a amélioré les règles de gestion.
Avant la réforme de 2006, toute décision concernant un bien indivis devait, en principe, être prise à l’unanimité des indivisaires, unanimité souvent difficile à obtenir, d’où des situations de blocage souvent inextricables. La réforme des successions a mis un terme à cela, en distinguant les actes ou les décisions qui peuvent être pris par un seul indivisaire, ceux ne demandant que la majorité des 2/3 et enfin, ceux requérant l’unanimité.
Sommaire
Les actes courants
Tout indivisaire peut décider de faire des travaux sur le bien indivis, sans avoir l’accord des autres indivisaires, si ces travaux se révèlent nécessaires à la conservation du bien (par exemple la réparation d’une toiture).
Il n’est pas nécessaire que ces travaux soient urgents.
La majorité des 2/3 dans certains cas
La majorité des 2/3 des parts d’indivision suffit pour :
• effectuer un acte d’administration et de gestion courante (réaliser des travaux d’entretien, engager une action en justice pour obtenir le paiement de loyers…) ;
• donner un mandat général d’administration à un indivisaire ou un tiers ;
• vendre des meubles indivis (tableau, valeurs mobilières…) pour payer les dettes et charges de l’indivision ;
• conclure ou renouveler des baux d’habitation ou professionnels.
L’unanimité pour les actes graves
L’unanimité reste obligatoire pour les actes les plus graves, tels que la vente des biens (si elle n’est pas justifiée par le paiement des dettes), une donation ou une prise d’hypothèque…
Si un des indivisaires s’oppose systématiquement à une décision, ou ne répond jamais aux sollicitations des autres indivisaires, ces derniers sont en droit de demander au tribunal de trancher.
Nommer un gérant
Par manque de temps ou de formation, gérer une indivision peut vite devenir un casse-tête. Pour y faire face, la loi permet aux indivisaires de désigner un gérant par le biais d’une convention. Qu’il s’agisse d’un indivisaire ou d’un tiers, celui-ci a pour mission de représenter l’indivision et de se charger de la gestion courante du bien (régler les factures, décider des réparations éventuelles…). Le gérant a droit à une rémunération fixée à l’amiable. Au moins une fois par an, il doit rendre des comptes et indiquer, par écrit, les bénéfices réalisés et les pertes prévisibles. Il engage sa responsabilité en cas de faute de gestion.
Avant le partage d’une succession, les héritiers sont propriétaires des biens en indivision.
L’indivision en question
• Je souhaiterais habiter la maison de mes parents, en indivision avec mes deux frères. Comment faire ?
Le droit d’habiter cette maison appartient à chaque indivisaire. Si vous désirez en avoir l’usage exclusif, il vous faut obtenir l’accord des autres héritiers et déterminer les conditions de cette occupation.
En principe, ce droit est accordé moyennant le paiement d’une indemnité d’occupation, fixée d’un commun accord par référence, par exemple, au loyer qui pourrait être tiré de la location.
Si l’on vous refuse le droit d’occuper la maison ou qu’un désaccord persiste sur le montant de l’indemnité d’occupation, il vous restera à saisir le tribunal de grande instance.
• Mon frère souhaite vendre sa part de biens à un tiers. Peut-on l’en empêcher ?
Tout indivisaire peut vendre sa part d’héritage à qui il veut. Mais, dès qu’il entend céder sa part à une personne étrangère à l’indivision, il doit en informer les autres héritiers, en précisant le prix de vente et l’identité de la personne pressentie. Tout autre indivisaire peut alors user de son droit de préemption, c’est-à-dire se porter acquéreur du lot, à condition de le faire savoir au vendeur, dans le délai d’un mois à compter de la notification du projet de vente.
Chaque héritier peut ainsi demander le partage.
